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某別墅項目市場報告
作者：logoq 時間：2004-4-2 字體：[大] [中] [小]
“紫帽休閑度假村”市場調(diào)研報告
一、泉州別墅市場整體概述
1、泉州概述
1996年，經(jīng)省政府批準(zhǔn)實施的《泉州市城市總體規(guī)劃》對未來泉州城市的發(fā)展目標(biāo)設(shè)定把城市面積由原來的160平方公里擴大到450平方公里。中心城區(qū)劃分為：北峰－豐洲、江南－浮橋、池店、東海、城東、洛陽、秀涂等八個組團，城區(qū)人口2020年控制在80萬人左右。
城市的性質(zhì)定義為：國家級歷史文化名城，著名僑鄉(xiāng)和旅游城市及閩東南重要的工貿(mào)港口城市。
為適應(yīng)大泉州發(fā)展架構(gòu)的需要，提出了“半小時城市經(jīng)濟圈”及“東擴南拓”的城市建設(shè)發(fā)展的具體方向和目標(biāo)。
半小時城市中心的大泉州發(fā)展戰(zhàn)略架構(gòu)下，市2002年城市發(fā)展重點工程的沿海繁榮大通道、江濱路、坪山隧道、后渚港、江濱大道等城市重點交通動脈的開發(fā)及建設(shè)，無不在描繪著大泉州——未來光明之城那繁榮昌盛的美景。
宏觀經(jīng)濟分析：
泉州1999年經(jīng)濟指標(biāo)： 2000年經(jīng)濟指標(biāo)：
1． 別墅市場概況
2、泉州別墅市場
泉州別墅項目作為泉州房產(chǎn)市場的先趨者，早在1992年初，由東海濱城相繼推出的翡翠園、明珠園的別墅項目，在宣告泉州別墅市場來臨的同時，也獲得較高的市場接受度。
94年，南益集團斥巨資開發(fā)的寶珊花園，開始問鼎泉州別墅市場，歷經(jīng)六、七年的發(fā)展，以其占地1500畝的超大規(guī)模，較好的小區(qū)規(guī)劃及良好的物業(yè)管理，成為泉州別墅市場的代表項目，泉州豪宅的象征。
泉州別墅項目及市場，早于普通商品房市場的發(fā)展，成為中國房地產(chǎn)發(fā)展歷程的特殊現(xiàn)象。這是由于當(dāng)時我國社會經(jīng)濟正處于高速發(fā)展的時期，極大一部分的私人業(yè)主已經(jīng)完成了原始的資本積累，個人手中掌握了大量的貨幣現(xiàn)金。而別墅，以其頂天立地及獨家小院的產(chǎn)品特質(zhì)和昂貴的價值，成為一種身份象征和實力的體現(xiàn)，而受到“時代寵兒”的追捧。
泉州房地產(chǎn)在經(jīng)過海南的房地產(chǎn)風(fēng)波及亞洲金融危機的洗禮之后，市場一度沉寂。經(jīng)過前幾年的逐漸回升，時至今日，泉州別墅市場雖已逐漸成熟，但產(chǎn)品供應(yīng)整體上依然參差不齊。
目前，許多有實力的開發(fā)商競相介入別墅開發(fā)領(lǐng)域，如千億地產(chǎn)、萬祥集團、金威集團、東海綜合開發(fā)有限公司、南益集團等。這意味著泉州別墅市場的競爭將日益激烈，而競爭主要體現(xiàn)在項目規(guī)劃、小區(qū)配套及產(chǎn)品的具體功能配置等。
綜合近兩年泉州房產(chǎn)市場的變化，系列的情況表明泉州的房產(chǎn)市場已逐漸進入“產(chǎn)品時代”的市場競爭新格局。
3、項目個案分析
1、寶珊花園
1）、項目概況
占地：1500畝 開發(fā)總量：1100幢
已開發(fā)數(shù)量：500幢 價格：3500～4500元/M2（按幢銷售）
連體別墅價格：88萬元/幢 主力總價：150萬元/幢
地塊轉(zhuǎn)讓價：1480元/M2（早期轉(zhuǎn)讓數(shù)據(jù)，目前已停止地皮銷售）
銷售率：已開發(fā)的別墅銷售率在90%以上。
物業(yè)管理費：公寓1元/M2，別墅2元/M2；
小汽車200元/月•輛
綠化率：45% 開盤時間：94年9月
2）、配套設(shè)施
寶珊會所、健身房、游泳池、網(wǎng)球場、兒童樂園、寶珊幼兒園、珠湖等社區(qū)內(nèi)部配套較為齊備，并且石頭街菜市場就在旁邊。
寶珊會所將于今年10月份開始由“廈門潮福城”經(jīng)營營業(yè)。
3）、主力賣點及營銷主題
⑴．主力賣點
依山、面海、抱湖，地理條件優(yōu)越，體驗海景生活。
⑵．營銷主題
引領(lǐng)貴族生活，抒發(fā)觀山看海豪情。
4）、產(chǎn)品描述
大型別墅社區(qū)。依山、面海、抱湖的寶珊花園規(guī)劃占地1500畝。規(guī)劃分觀海苑、朝陽苑、潮江苑、凌峰苑等4個區(qū)，擬建海景別墅1100幢，各幢均為庭園式建筑。綠地規(guī)劃面積占總面積的43％，現(xiàn)有公共綠地5萬多平方米，私家庭園面積累計7萬多平方米。由于項目開發(fā)時間較早，95年前后開發(fā)的別墅現(xiàn)在外觀已顯陳舊，且建筑本身毫無風(fēng)格和特色，已直接影響寶珊花園的整體形象。為此，寶珊花園對已過時的建筑進行改造重建（包括部分已售）。
寶珊花園從94年開發(fā)銷售至今，已累計開發(fā)500余幢，但入住率較低。主要原因有：①早期客戶用來炒樓花，不是用來居住，后因97年金融風(fēng)暴，經(jīng)濟急劇衰退，無法脫手；②部分客戶擁有多處別墅，寶珊花園不過是其中之一，用于部分時間度假；③一些客戶購買別墅是以投資為主，居住次之；④由于很多別墅設(shè)計的滯后，較多別墅已經(jīng)明顯過時，也是導(dǎo)致入住率不高的一個原因。
5）、客戶分析
①區(qū)域分布
早期以泉州本市區(qū)居多，現(xiàn)在客戶來源地域分布逐步改變，石獅、晉江、泉州三地客戶比例相當(dāng)，占客戶總量的80%以上（華僑占10%），外地客源較少。
②職業(yè)構(gòu)成
80%以上客戶為民營企業(yè)家。政府機關(guān)、事業(yè)單位人員不敢明目張膽購買高價房產(chǎn)。
③購房用途
94~96年其間，項目的初期客戶，由于處在黃金時代，積累了大量資金，而房地產(chǎn)行業(yè)初露端倪，許多人購買寶珊花園地皮（或建房），用于投資炒樓花。
現(xiàn)在客戶的購房已經(jīng)變?yōu)槎喾N：
◎自住，用于改善居住環(huán)境
◎部分客戶擁有多處住房（或別墅），把寶珊花園當(dāng)做旅游度假的一個落足點
◎贈送給情人
◎投資，作為貨幣保值或增值的一種途徑。
④購房需求
a．環(huán)境
周邊環(huán)境： 自然環(huán)境優(yōu)美、空氣清新、社會環(huán)境良好。
社區(qū)環(huán)境： 綠化、建筑小品、社區(qū)文化。
b．配套
孩子上學(xué)問題；交通；生活消費是否方便。
c．價格
泉州別墅的主流客戶的素質(zhì)不高，導(dǎo)致文化生活品味較低。因此，對于價格的敏感度很強。部分客戶購買別墅只是為了炫耀自已，滿足虛榮，而無多少時間去享受。
6）、營銷分析
①少量的廣告投入
在地理位置，及客戶群體類型之同一的緣故，利用近期馬克波羅花園廣告效應(yīng)，而在中途“截流”。因?qū)毶夯▓@是前往馬可波羅的必經(jīng)之路，且寶珊花園大門廣場氣勢磅礴，花園會所、太陽神噴泉雕塑等建筑，體現(xiàn)了寶珊花園較為良好的項目形象。
②口碑塑造
開發(fā)商的聰明之處在于，其項目開發(fā)是一個延續(xù)的過程，沒有明顯的分期，而每一波的開發(fā)數(shù)量都不大，從而確保寶珊花園的銷售率，以及隨之而來的良好口碑。
③讓產(chǎn)品說話
由于已開發(fā)了500幢別墅，人工造景及環(huán)境優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境，就是最好的銷售道具，當(dāng)新客戶來時，參觀社區(qū)，并解說引導(dǎo)將是其主要接待方式。
④持續(xù)銷售
1994年9月~98年：銷售賣觀海苑的前半部分。
1998年~2000年：銷售觀海苑的后半部分。
2000年~2001年：銷售朝陽苑后半部分和高級公寓樓。
2002年~至今：銷售朝陽苑前半部分（共64幢）。
2003年10月：將開始開發(fā)潮江苑、凌峰苑。
7）、優(yōu)缺點分析
優(yōu)點：①南益地產(chǎn)，實力品牌。
②超大社區(qū)，具高尚氛圍。
③社區(qū)內(nèi)部配套較為完備。
④依山望海，環(huán)境優(yōu)美，視野開闊。
缺點：①社區(qū)外部工廠林立，可見多處煙囪，空氣環(huán)境較差，與別墅區(qū)環(huán)境需求有差距。
②距離市區(qū)較為偏遠。
③別墅外觀設(shè)計較為平常，沒有較深層次的文化內(nèi)涵，容易過時。
④項目入住率低，導(dǎo)致人氣不足。
2．馬可波羅花園
1）、項目概況
占地面積：127213M2（約183畝） 物業(yè)管理費：2～3元/M2
建筑密度：0.46 別墅總量：119幢（均為單體別墅）
綠化率：40% 單價：3380元/M2
地價：1500元/M2
總價：有三種，分別為108萬/幢(52幢)、150萬/幢(37幢)、250萬/幢(30幢)
建筑面積分別為：318.49M2，432.91M2，658.98M2
占地面積分別為：450M2，650M2，889.5M2
2）、配套設(shè)施
①小區(qū)周邊配套
濱城郵政局、海絲起點的標(biāo)志性建筑（鐘樓）、東海濱城運動場、娛樂城、濱城學(xué)園（從幼兒園到高中，一站式教學(xué)）。
②小區(qū)內(nèi)部配套
高級會所，恒溫游泳池，新鮮超市，咖啡廳等。
3）、主要賣點和營銷主題
⑴．主力賣點
①空間綠化，私人陽臺及地面均布有綠化。
②水景。晉江、后渚港、小區(qū)內(nèi)部水景布置。
③獨創(chuàng)綠籬圍墻分隔各幢單體別墅，讓小區(qū)更具完整性。
④泉州首創(chuàng)雙供水系統(tǒng)（純凈水、日常用水），煤氣管道供應(yīng)系統(tǒng)。
⑵．營銷主題
三維碧水，空間革命。
4）|產(chǎn)品描述
馬可波羅花園居泉市區(qū)東海濱城，位于晉江與洛江交匯處，與清源山、桃花山、紫帽山構(gòu)成三山兩水格局。其社區(qū)環(huán)藝景觀設(shè)計，采用歐式園林的幾何設(shè)計手法。
5）、客戶分析
基本上與寶珊花園相同。
6）、營銷分析
開盤前就投入大量的廣告經(jīng)費。
①“馬可•波羅花園紀(jì)念鐘樓”落成典禮，做為海絲文化又一標(biāo)志性建筑。
②做九幢樣品房。
③三維電視動畫廣告。
④泉晚A4一版，還一次A4半版。
⑤市區(qū)街道掛了許多的小羅馬旗。
⑥泉州第二屆房展會。
7）、優(yōu)缺點分析
優(yōu)點：①外觀造型較好
②東海濱城整體配套齊全
③臨近海灣
④道路通暢而較少人車流量，感覺較好。
⑤有私人露臺花園
⑥教育體系完善。
缺點：①社區(qū)規(guī)劃不合理，火柴盒式的建筑物呈行列、密密麻麻布滿小區(qū)。而且社區(qū)內(nèi)沒有公共花園，室外體育鍛煉場所。
②以該類高總價物業(yè)來講，性價比不合理。
③周邊環(huán)境、空氣質(zhì)量尚有待改善，區(qū)域內(nèi)的工廠存在影響較大。
④別墅類型比較單一，可供選擇空間不大，無法迎合不同客戶的個性需求。
⑤該公司早期開發(fā)的明珠園和翡翠園項目形象較差，對于該項目有一定影響。
3．金盾商住別墅區(qū)
1）、項目概況
別墅開發(fā)幢數(shù)：25幢
面積設(shè)置：共三種分別為277M2，428M2，435M2；其中小型別墅17幢，大型別墅8幢
占地面積：受地形制約從453M2~650M2不等，包括花園面積
價格：普通多層，1280/M2；別墅，1500/M2
地價：700元/M2
打折程度：一次性付款9.8
別墅銷售率：20%（其中小型別墅銷售率為29%，大型別墅銷售率為0%）
2）、配套設(shè)施
社區(qū)內(nèi)部配套基本上沒有，周邊配套也不齊全。
3）、主要賣點和營銷主題
⑴．主力賣點
低單價。
⑵．營銷主題
好戶型，一生榮耀。獨辟佳境，居住商市。
4）、產(chǎn)品描述
金盾商住別墅區(qū)位于清濛工業(yè)區(qū)內(nèi)，仙公山對面，是融合別墅、普通多層、高級公寓（復(fù)式），整體形象比較混亂，別墅銷售率為20%，全部為小型別墅，大型別墅一棟都未曾售出，主要是因為總價太高（小型別墅售價為73。4萬元，大型別墅售價為110萬元），內(nèi)部多層部分有近30%左右為清濛工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)用來辦公。
該項目自去年至今價格有較大漲幅，去年同期多層住宅售價僅為950元/㎡，現(xiàn)在售價為1280元/㎡。
旁邊的仙公山、獅仔山無法形成該項目的景觀資源（或賣點），仙公山上無人管理，沒有景致可言，且衛(wèi)生狀況極差，為民工聚集地。獅仔山，尚未開發(fā)景觀也無法形成該項目的景觀資源。山下有規(guī)劃一處體育場館，目前還未動工。
5）、客戶分析
①區(qū)域分布
主要為在清蒙工業(yè)區(qū)內(nèi)開設(shè)工廠的外地民營企業(yè)家。
②職業(yè)構(gòu)成
別墅部分主要是針對清蒙工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)老總，目前該項目別墅部分銷售均為該類客戶所消化。
③購房用途
居住
④購房需求
滿足工作需要，離自己企業(yè)較近。
別墅氣派方能滿足與其身份匹的心理需求。
6）、營銷分析
基本沒有廣告投入。
①售樓處不明顯，且裝修低檔。
②售樓人員素質(zhì)較差。
③海報制作粗糙。
7）、優(yōu)缺點分析
優(yōu)點：①清蒙一帶沒有同類型項目。
②別墅單價相對泉州市區(qū)普通多層住宅更便宜，僅為1500元/㎡。
③戶型設(shè)計較理想。
④地形起伏，具錯落感。
⑤外觀造型較好。
缺點：①社區(qū)規(guī)劃不合理，而且社區(qū)內(nèi)沒有公共花園，室外體育鍛煉場所。
②由于面積設(shè)置太大，導(dǎo)致總價過高，而且以該類高總價物業(yè)來講，其性價比不合理。
③內(nèi)部及周邊配套不齊全。
④地處公路旁邊，有空氣及噪音污染。
4．千億山莊
1）、項目概況
占地：500畝 開發(fā)總量：千億大街多層和小高層共27幢，別墅500幢。
已開發(fā)數(shù)量：6幢 地塊轉(zhuǎn)讓價：2500元/M2
銷售率：目前只有開發(fā)千億大街，別墅區(qū)尚未推出。
價格：均價1880元/M2（多層部分，小高層每層加30元）別墅區(qū)尚未推出，價格未定。
別墅類型：單體別墅、連體別墅、連排別墅。
別墅面積范圍：300～500M2
綠化率：人造景觀150畝。 開盤時間：2001年。
2）、配套設(shè)施
社區(qū)內(nèi)八大配套設(shè)施：
會所、酒店、托兒所、體育館、貿(mào)易中心、兒童娛樂大世界、物管中心、休閑行宮
3）、主力賣點及營銷主題
①．主力賣點
社區(qū)配套齊全，氣勢宏大。
②．營銷主題
千億山莊，創(chuàng)造生活新理念。
4）、產(chǎn)品描述
千億山莊位于津淮街東段，大坪山南部，占地約500畝，由千億大街與高級別墅區(qū)兩大部分組成。千億大街全長500m，占地70畝，由27幢現(xiàn)代商住樓組成，一層作店面，二層近20000㎡超大型商場，構(gòu)成集居家、休閑、娛樂、餐飲、購物為一體的大型生活區(qū)。別墅莊園依山就勢而建規(guī)劃500幢高級花園別墅。五大主題廣場，六大社區(qū)公園，八大社區(qū)配套建筑，150畝人造景。
5）、客戶分析
因其別墅區(qū)尚未推出，暫無法作分析。
6）、營銷分析
①目前，首推千億大街，基本沒有報紙廣告。但有一成功的公關(guān)活動：
2001年1月6日，在泉州僑鄉(xiāng)體育館舉辦的“千億杯”中國羽毛球冠軍爭霸賽。
②營銷策略：別墅區(qū)采取先造景，后推案的營銷策略。
③推廣方式：力圖通過千億大街的成功推案，為別墅區(qū)樹立形象和聚集人氣。
7）、優(yōu)缺點分析
優(yōu)點：①千億地產(chǎn)，實力品牌。
②依山就勢，風(fēng)水絕佳，空氣清新。
③配套設(shè)施完善，綠化面積大。
④地形起伏，具錯落感。
缺點：①位置相對較為偏僻。
②商住區(qū)與別墅區(qū)混在一起，給人檔次不高。
5．淮云新城
1）、項目概況
占地：50畝 開發(fā)總量：別墅74幢。
已開發(fā)數(shù)量：13幢 地塊轉(zhuǎn)讓價：1480元/M2
銷售率：97年已全部銷售。 價格：因其只賣地皮，讓客戶自建，無銷售價格。
別墅類型：單體別墅。 別墅面積范圍：由客戶確定。
2）、配套設(shè)施
無社區(qū)配套。
3）、主力賣點及營銷主題
本身沒有營銷推廣。
4）、產(chǎn)品描述
淮云新城位于津淮街東段，豐澤大酒店后，占地約50畝，沿護城河呈長條分布。該項目是由市國土局直接開發(fā)的，別墅區(qū)劃分地皮銷售，并于1997年全部銷售完畢。但于是屬于客戶自建，所以目前工程進度緩慢，到日前在建或入住的只有13幢，且當(dāng)時并沒有小區(qū)規(guī)劃的意思，導(dǎo)致小區(qū)沒有配套設(shè)施，類似農(nóng)村的自建房。
5）、客戶分析
①區(qū)域分布
以市區(qū)客戶為主。
②購買用途
一部分用于自住，一部分用于炒地皮。
6）、營銷分析
當(dāng)時純粹靠地段的優(yōu)勢。沒有太多的營銷策略。
7）、優(yōu)缺點分析
優(yōu)點：①交通方便，地理條件優(yōu)越。
②地價相對便宜，地段增值空間大。
缺點：①無小區(qū)配套。
②規(guī)劃不合理。
③屬于自建別墅，工程進度慢，入住率低。
5．祥景佳園
1）、項目概況
占地：36畝 開發(fā)總量：未知。
已開發(fā)數(shù)量：還未開發(fā)。 價格：暫定5000元/M2。
別墅類型：單體別墅、連體別墅、連排別墅。
別墅面積范圍：200M2~300M2。 綠化率：40%。
2）、配套設(shè)施
①小區(qū)周邊配套成熟
東湖公園、東湖菜市場、一中、三中等。享受市區(qū)繁華路段的成熟配套。
②小區(qū)內(nèi)部配套
規(guī)劃還沒出來，具體情況未知。
3）、主力賣點及營銷主題
主力賣點：
①地段優(yōu)勢。
②周邊配套成熟。
4）、產(chǎn)品描述
祥景佳園位于溫陵北路“漢唐天下”隔壁，占地約50畝，沿護城河呈正方形。項目將于六月底推出。
4）、客戶分析（尚未推出，略）
5）、營銷分析（略）
6）、優(yōu)缺點分析（略）
6．金威龍莊（未開發(fā)，略）
二．紫帽山概況
1．總體環(huán)境介紹
紫帽山是泉州市人民政府確定的第一批重點風(fēng)景名勝區(qū)，位于泉州市區(qū)西南的晉江市紫帽鎮(zhèn)境內(nèi)，規(guī)劃面積8.8平方公里。沿著蜿蜒的山路一直攀登到屹立于泉州市區(qū)最高峰、海拔51.8M高的凌霄峰絕頂上的凌霄塔，放眼眺望，泉州市區(qū)盡收眼底，而晉江恰似一條飄帶悠悠東去匯入大海，使人頓覺心曠神怡。
2．旅游資源
金粟洞、古玄寺、古元室、妙峰院等是唐宋明清歷代名人道士的讀書修煉之處；保福寺、安福寺、普照寺、五塔巖等都留有歷代先賢的佛雕摩崖石刻等印跡；而遍布于山中，形體各異的百處“心”字石刻，更是我國的文物奇觀。這些歷史文物景點，是本項目操作中可有效借助的天然旅游資源。
3．交通地理
紫帽山綜合旅游區(qū)不僅有獨特的山水之美，而且具有良好的開發(fā)條件。交通發(fā)達，緊鄰福廈公路和泉廈高速公路，距泉州市區(qū)中心7公里（十分鐘車程），晉江機場15公里，后渚港8公里，具有陸海空三位一體的交通優(yōu)勢。水源豐富，紫溪、紫湖等湖泊及地下水層可提供優(yōu)質(zhì)的生活、生產(chǎn)用水。
4、可利用資源
A．政策資源
紫帽鎮(zhèn)政府現(xiàn)階段極想把紫帽山這一資源充分利用起來，作為鎮(zhèn)財政收入的主要來源，紫帽山整體規(guī)劃在四、五年前就已準(zhǔn)備就緒，但缺乏合作對象及啟動資金，因此項目將具有較大的政策扶持之優(yōu)勢。
B．高爾夫球場
①泉州高爾夫俱樂部簡介
泉州高爾夫俱樂部設(shè)有高爾夫球場、練習(xí)場、會所、網(wǎng)球場、游泳池、別墅等配套設(shè)施，于98年12月8日試營業(yè)。
投資方為泉州市晉江中遠發(fā)展有限公司，隸屬于中遠集團（COSCO），其總資產(chǎn)1100億人民幣，船隊載重量居世界第一。
俱樂部位于泉州南大門福廈路旁的球場，離泉州市區(qū)僅六公里，距泉州晉江機場15公里，是中國離城市最近的高爾夫球場之一，交通便捷。
球場由美國著名的克雷戈高爾夫工程公司，匠心設(shè)計的國際標(biāo)準(zhǔn)18洞72桿的泉州高爾夫球場，占地1500畝，首期投資2.4億人民幣。是泉州唯一的高爾夫球場。
②經(jīng)營狀況
經(jīng)營狀況并不理想，主要原因有三：一，入會費用較高，個人入會費為11500美元，保證金11500美元，兩種團體入會費更高，分別為46000美元、69000美元，并不是所有人都愿意來打；二，許多有經(jīng)濟實力的客戶，更愿意前往北京、廣州等高級球場消費，因為泉州的區(qū)域形象不夠理想；三，許多客戶由于自身文化內(nèi)涵素質(zhì)因素，他們的休閑方式更通俗化，不會選擇這種消費。
③對本項目影響
綜上所述，高爾夫球場并不能給項目帶來多大的決定作用，但作為項目地塊視野范圍內(nèi)，還是具有一定的促進作用。
C．紫湖水庫
紫湖水庫以前一直用于蓄水，去年承包給當(dāng)?shù)剞r(nóng)民，用來漁業(yè)養(yǎng)殖，合同期限為15年，但合同約定，如果紫帽山的整體開發(fā)工作啟動，承包者隨時服從項目開發(fā)安排。
D．紫帽山現(xiàn)有旅游景點
①水當(dāng)壩瀑布。 ②凌霄塔。
③洞門化鯉。
眾多景點如經(jīng)開發(fā)，可形成沖擊力強大的正面作用。
E．果樹資源
①品種繁多、數(shù)量眾多
芒果、龍眼、荔枝、楊梅、柿子等優(yōu)質(zhì)水果品種。沿紫湖水庫周邊、山坡野地，果樹眾多。
②承包方式
果園已經(jīng)承包給當(dāng)?shù)剞r(nóng)民，合同期限為15年。但合同約定，如果紫帽山的整體開發(fā)工作啟動，承包者隨時服從項目開發(fā)安排。部分自種果樹農(nóng)戶也要服從開發(fā)安排，屆時給予適當(dāng)?shù)难a償。
F．道路資源
現(xiàn)階段，鎮(zhèn)政府正在加緊一條旅游公路的施工工作，已完成總體工程量的1/3，為紫帽山的整體開發(fā)奠定堅實基礎(chǔ)。
三．地塊優(yōu)缺點分析
A．優(yōu)點：①可利用資源豐富，并具地形與園林規(guī)劃的先天優(yōu)勢；
②大規(guī)模社區(qū)，在高爾夫球場邊，具有別墅必備的王者氣息；
③地處廈門高速公路入口處，處于泉州半小時經(jīng)濟圈的中心，具便利的交通優(yōu)勢；
④具有寶貴的歷史旅游資源，自然景觀極佳；
⑤可充分借助晉江政府對旅游項目政策扶持。
B．缺點：①往市區(qū)須經(jīng)過泉州大橋收費站；
②地處市區(qū)以外，對于泉州周邊地區(qū)的客戶而言，缺乏城市身份象征，無法滿足泉州目前別墅消費群體的虛榮需求；
③周邊生活配套較少，無法滿足日常需求；
④離公路較遠，不醒目，不利于造勢及宣傳，周邊陳舊農(nóng)房影響項目形象。
⑤泉州別墅市場即將全面啟動，市場競爭激烈。
四、產(chǎn)品開發(fā)建議
（一）游資源開發(fā)及項目設(shè)置
A．水上資源開發(fā)（略）
B．山體資源開發(fā)（略）
C．歷史旅游資源
D．公共設(shè)施及酒店的配套
旅游、娛樂產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)相嫁接具體操作可參考深圳歡樂谷、錦繡中華的操作方式。
（二）具體操作
1．規(guī)劃原則
①別墅的產(chǎn)品特性只是為少數(shù)人建造和享用；
②別墅的特殊性意味著對大量稀缺資源的占有和使用，除奢侈浪費土地外，風(fēng)景區(qū)、天然水域等自然稀缺資源必不可少；
③別墅產(chǎn)品必須個性化建造。
2．資源整合（具體略）
別墅最突出的特點是它的資源稀缺性。稀缺即意味著不可復(fù)制。在區(qū)位、環(huán)境、產(chǎn)品及客戶的稀缺性構(gòu)成了別墅的主要特征。
3．本項目操作應(yīng)把握的重點：
1）、首先突破“寶珊花園”項目在泉州在別墅市場中的影響力，獨樹一幟，塑造產(chǎn)品的差異化；
2）、借助政府對旅游政策及該項目的特殊支持，充分樹立號召作用，聚集人氣及良好口碑的樹立；
3）、進行園林規(guī)劃和建設(shè)，把社區(qū)配套設(shè)置做好，以良好的項目形象直接擄掠客戶的心智；
4）、把握目標(biāo)客戶群體的需求特征，在產(chǎn)品表現(xiàn)上挖掘特有的項目內(nèi)涵；
5）、充分整合各種資源，借勢與造市是本項目操作的基本要點。
6）、讓“市場”認識本項目獨具特質(zhì)的項目優(yōu)勢，及樹立起泉州頂級住宅的標(biāo)準(zhǔn).
羅立秋，房產(chǎn)營銷人，個人網(wǎng)站：http://www.enjoyplan.com